Cuando una persona natural aporta bienes raíces a una sociedad como parte de una reorganización de su patrimonio, surge una duda tributaria relevante: ¿puede el Servicio de Impuestos Internos (SII) tasar el valor de esos inmuebles si fueron aportados a su costo tributario, sin generar utilidad ni flujos de dinero? El Oficio N° 806, de 15 de abril de 2026, del SII resuelve esta consulta y fija criterios aplicables a este tipo de operaciones.
Este pronunciamiento cobra especial relevancia para personas naturales que evalúan centralizar la administración de sus bienes raíces en una sociedad, con fines de organización patrimonial, mitigación de riesgos o planificación sucesoria, sin que ello implique modificar el valor tributario de los activos ni originar pagos en dinero.
¿Qué es la facultad de tasación del artículo 64 del Código Tributario?
El inciso primero del artículo 64 del Código Tributario faculta al SII para tasar, fundadamente, el precio o valor asignado a un acto, convención u operación cuando dicho precio o valor sirva de base para determinar un impuesto y difiera notoriamente de los valores normales de mercado.
En una reorganización empresarial, esta facultad podría en principio aplicarse cuando un bien se traspasa a una sociedad a un valor distinto del de mercado, como ocurre cuando el aporte se realiza al costo tributario que el bien tenía para el aportante.
La excepción para reorganizaciones empresariales
El propio artículo 64 contempla una excepción a esta facultad. De acuerdo con el inciso décimo, el SII no puede aplicar la tasación respecto de reorganizaciones empresariales —incluido el aporte de activos de cualquier clase, realizado por personas naturales o jurídicas, sobre bienes situados en el territorio nacional— siempre que dichas operaciones obedezcan a una legítima razón de negocios.
Requisitos copulativos para quedar inhibido de la tasación
Según el inciso decimoprimero del artículo 64 del Código Tributario, para que el SII se encuentre inhibido de ejercer la facultad de tasación deben concurrir copulativamente los siguientes requisitos:
- Que se mantenga el costo tributario de los activos en la entidad que recibe el aporte.
- Que no se originen flujos efectivos de dinero para el aportante.
La Circular N° 23 de 2025 del SII precisó, además, que tratándose de aportes nacionales deben concurrir copulativamente:
- Que el aporte sea realizado por una persona natural o jurídica.
- Que los bienes se encuentren asignados dentro del territorio nacional.
- Que la operación obedezca a una legítima razón de negocios.
- Que se mantenga el costo tributario de los activos en la entidad receptora.
- Que no se originen flujos efectivos de dinero para el aportante.
La misma circular aclaró que la redacción legal vigente comprende tanto los aportes efectuados por personas naturales como por personas jurídicas, y que los activos deben traspasarse al valor tributario que tenían en la entidad de origen o al costo tributario al cual fueron adquiridos por la persona natural.
¿Qué se entiende por «legítima razón de negocios»?
El inciso décimo cuarto del artículo 64 del Código Tributario define, de manera no taxativa, qué se entiende por legítima razón de negocios. Conforme a esta norma, constituyen legítima razón de negocios, entre otras, aquellas finalidades orientadas a:
- Mejorar o facilitar las condiciones del negocio.
- Obtener ventajas competitivas.
- Acceder a financiamiento.
- Eliminar o mitigar costos o riesgos.
- Aumentar la capacidad productiva o la presencia en el mercado.
- Optimizar la administración.
- Otras finalidades similares.
El único requisito común a todas ellas es que se trate de finalidades distintas de las meramente tributarias.
El Oficio N° 806 de 2026 precisa que esta definición legal no es taxativa, sino que fija parámetros orientadores. Asimismo, señala que la existencia de una legítima razón de negocios es una circunstancia de hecho, sujeta a revisión por las instancias de fiscalización correspondientes, las que deben analizar el conjunto de actos o contratos que conforman la reorganización, y no únicamente el acto específico de aporte. Corresponde al contribuyente argumentar y acreditar dicha razón de negocios.
El caso analizado en el Oficio N° 806 de 2026
La consulta resuelta por el SII se refiere a una persona natural, residente en Chile y que no tributa como empresario individual, propietaria de diversos bienes raíces situados en el país. Dicha persona proyecta aportar esos inmuebles a una sociedad por acciones (SpA) chilena, de la cual sería el único accionista, mediante un aumento de capital, bajo las siguientes condiciones:
- Los bienes se valorizan al costo tributario que tienen para el aportante.
- La operación no genera flujos de dinero.
- El aportante recibe, como contraprestación, acciones liberadas de pago.
- La sociedad receptora registra los bienes al mismo costo tributario.
Según se expuso en la presentación, las finalidades de la operación son centralizar la administración de un patrimonio inmobiliario hasta entonces gestionado de forma individual, aprovechar economías de escala, reducir la exposición del patrimonio personal a riesgos operacionales, y designar administradores formales mediante los estatutos sociales. El consultante, de avanzada edad, agregó que la estructura societaria facilitaría además que, ante un eventual fallecimiento, sus nietos menores de edad pudieran adquirir participación en la sociedad dueña de los inmuebles sin alterar la administración del patrimonio.
Alcance de la respuesta del SII
El pronunciamiento se circunscribe exclusivamente al análisis del artículo 64 del Código Tributario, por tratarse de la norma específica antielusiva mencionada expresamente en la consulta. Esto conforme a lo dispuesto en el artículo 26 bis del Código Tributario y en la letra a) del resolutivo primero de la Resolución Exenta N° 112 de 2021 del SII, que exige que la consulta y la respuesta se limiten a la norma específica invocada.
Conclusión del SII sobre el caso
El SII concluyó que los objetivos de optimización de la administración y mitigación de riesgos, invocados por el contribuyente, corresponden en principio a finalidades que podrían constituir una legítima razón de negocios en los términos del inciso décimo cuarto del artículo 64 del Código Tributario, circunstancia que deberá ser corroborada en la respectiva instancia de fiscalización.
De verificarse en los hechos que concurren todos los requisitos legales —aporte realizado por persona natural a una sociedad chilena, inmuebles situados en el país, legítima razón de negocios, mantención del costo tributario en la sociedad receptora y ausencia de flujos efectivos de dinero para el aportante—, el SII se encontrará inhibido de ejercer la facultad de tasación del artículo 64 del Código Tributario respecto del aporte consultado.
Facultades de fiscalización que subsisten
El Oficio precisa que esta conclusión no limita las facultades de fiscalización del SII para revisar, en la oportunidad correspondiente:
- La correcta determinación y acreditación del costo tributario de los inmuebles aportados.
- La forma en que dicho costo fue registrado por la sociedad receptora.
- La inexistencia de flujos efectivos de dinero para el aportante.
- La efectiva concurrencia de los presupuestos de hecho que permiten considerar que la reorganización obedece a una legítima razón de negocios.
Reserva sobre esquemas más amplios y otros impuestos
El SII advierte, además, que la conclusión se refiere exclusivamente a la procedencia de la facultad de tasación del artículo 64 respecto del aporte de los inmuebles a la SpA. Si con posterioridad se verificara que la operación forma parte de un esquema más amplio, no explicitado en la presentación, destinado a producir efectos tributarios distintos de los derivados del solo aporte —como podría ocurrir en el contexto de un traspaso patrimonial intergeneracional con incidencia en el Impuesto a las herencias, asignaciones y donaciones u otros impuestos aplicables—, tales circunstancias podrán analizarse conforme a los artículos 4° bis y siguientes del Código Tributario, en caso de resultar aplicables.
Preguntas frecuentes
- ¿El SII puede tasar el valor de un aporte de bienes raíces hecho al costo tributario? No, siempre que la operación cumpla copulativamente los requisitos del artículo 64 del Código Tributario: que sea una reorganización empresarial de bienes situados en Chile, que obedezca a una legítima razón de negocios, que se mantenga el costo tributario en la entidad receptora y que no se originen flujos efectivos de dinero para el aportante.
- ¿Basta con no generar flujos de dinero y mantener el costo tributario para quedar exento de la tasación? No basta por sí solo. Además de esos dos requisitos, según el Oficio N° 806 de 2026 y la Circular N° 23 de 2025 del SII, la operación debe obedecer a una legítima razón de negocios, la cual debe ser acreditada por el contribuyente.
- ¿Optimizar la administración de un patrimonio inmobiliario constituye una legítima razón de negocios? Según el criterio expuesto en el Oficio N° 806 de 2026, las finalidades de optimizar la administración y mitigar riesgos patrimoniales corresponden, en principio, a objetivos que podrían calificar como legítima razón de negocios conforme al inciso décimo cuarto del artículo 64 del Código Tributario, sin perjuicio de que esta calificación deba corroborarse en la instancia de fiscalización correspondiente.
- ¿Quién debe acreditar la legítima razón de negocios? Corresponde al contribuyente argumentar y acreditar la legítima razón de negocios ante el SII, ya que se trata de una circunstancia de hecho sujeta a revisión por las instancias de fiscalización.
- ¿La respuesta del SII sobre el artículo 64 impide que se revisen otros impuestos, como el impuesto a las herencias? No. El Oficio N° 806 de 2026 precisa que su conclusión se limita a la facultad de tasación del artículo 64. Si la operación formara parte de un esquema más amplio no explicitado en la consulta, con efectos tributarios distintos —por ejemplo, en el contexto de un traspaso patrimonial intergeneracional—, esas circunstancias podrán analizarse conforme a los artículos 4° bis y siguientes del Código Tributario.
- ¿Este pronunciamiento tiene efecto vinculante para todos los contribuyentes? El Oficio N° 806 de 2026 corresponde a un pronunciamiento no vinculante, emitido por el SII en respuesta a una consulta particular formulada al amparo del artículo 26 bis del Código Tributario, circunscrito a los hechos y a la norma específica planteados por el consultante.
Síntesis
El Oficio N° 806, de 15 de abril de 2026, del SII confirma que el aporte de bienes raíces situados en Chile, realizado por una persona natural a una sociedad por acciones chilena, a costo tributario y sin generación de flujos de dinero, puede quedar inhibido de la facultad de tasación del artículo 64 del Código Tributario, siempre que se acredite que la operación obedece a una legítima razón de negocios y que concurren copulativamente los demás requisitos legales. Finalidades como la centralización de la administración patrimonial y la mitigación de riesgos operacionales fueron reconocidas, en el caso analizado, como susceptibles de constituir dicha legítima razón de negocios, sin perjuicio de la verificación posterior por parte de las instancias de fiscalización del SII y de la eventual aplicación de las normas generales antielusivas de los artículos 4° bis y siguientes del Código Tributario si la operación formara parte de un esquema más amplio.